Nos últimos anos, muitas tragédias tomaram os noticiários não só do país, mas do mundo, como o caso do
prédio que caiu no centro de São Paulo e o incêndio no Museu Nacional, no Rio de Janeiro.
Em comum, a falta flagrante de cuidado com a manutenção preventiva dos espaços que poderia ter salvado não apenas as estruturas, mas ter preservado vidas, no caso de São Paulo, ou um acervo incrível, no caso do museu do Rio de Janeiro.
E uma situação dessas não é restrita a edifícios antigos, como museus ou prédios ocupados. Qualquer condomínio está sujeito a ter que lidar com um incêndio. Casos do tipo em edifícios residenciais são mais frequentes do que se imagina.
É por isso que em diversos estados se pede um AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), ou documento similar. No Rio de Janeiro esse documento é mais conhecido como Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros.
Essa vistoria por parte do Corpo de Bombeiros prova que o condomínio está em dia com diversas obrigações de segurança. E é com um conjunto de documentos que se começa a caminhar rumo ao AVCB ou Certificado de Aprovação.
Veja abaixo quais itens devem estar em dia para se obter o AVCB
- ATESTADO DE BRIGADA DE INCÊNDIO: é aquela capacitação que o condomínio deve oferecer periodicamente e que, na prática, infelizmente, não é muito frequentada. (saiba mais sobre brigada de incêndio | veja aqui empresas especializadas)
- ART DOS PARA-RAIOS: a medição ôhmica do aparelho deve ser feita anualmente por força de lei – é, aliás, um elemento importante para se receber seguro em caso de sinistro. (saiba mais sobre para-raios)
- ART DAS INSTALAÇÕES DE GÁS: para saber se a tubulação não apresenta vazamentos e se está funcionando a contento. (saiba mais sobre instalações de gás)
- LAUDO ELÉTRICO: documento que atesta boas condições das instalações elétricas do condomínio. (saiba mais sobre instalações elétricas)
- ATESTADO DOS SISTEMAS DE COMBATE A INCÊNDIO: Itens de segurança como hidrantes, extintores, corrimãos, sinalização de emergência, portas corta-fogo, etc. (saiba mais sobre extintores e acessórios contra incêndio e portas corta-fogo)
- CMAR (Controle de Materiais de Acabamento e Revestimento): para atestar que carpete, tintas e materiais utilizados no condomínio são anti-fogo
- ABRANGÊNCIA DO GRUPO-GERADOR (se o condomínio tiver): atestado que comprova que o aparelho do condomínio funciona corretamente. (saiba mais sobre grupos geradores)
- ATESTADO DA ESCADA PRESSURIZADA (se o condomínio tiver): os condomínios que contam com esse sistema devem ter o mesmo em dia.
Por que o AVCB pode sair caro para o condomínio?
Como se pode ver, a lista acima é longa. E realmente o AVCB fica caro, principalmente para quem nunca teve esse documento em dia desde a construção do condomínio.
“Nos empreendimentos onde atuo, providencio os atestados, certidões e ARTs anualmente. Dessa forma, quando chega o momento de renovar o AVCB está tudo certo e não fica caro”, ensina o síndico profissional Nilton Savieto.
Veja abaixo as taxas e serviços envolvidos para se obter o AVCB:
- ATESTADOS: Por lei, a renovação desses atestados deve ser anual. Em São Paulo, cada documento atualizado sai na faixa de R$ 1.000 A R$ 1.500.
- TAXA DE VISTORIA: Além dos atestados, os condomínios devem arcar com o custo da vistoria do Corpo dos Bombeiros. Cada corporação tem a liberdade de cobrar sua taxa. Em São Paulo, ela se chama FEPOM (Fundo Especial da Polícia Militar) e depende da metragem de cada condomínio. Ela inclui duas visitas, para que o condomínio consiga estar de acordo com as determinações da lei.
- PRÉ-VISTORIA: Mas antes de chamar o Corpo de Bombeiros, muitos condomínios investem nas empresas que fazem a pré-vistoria no local, apontando as mudanças a serem feitas. O serviço contratado detecta as falhas de segurança contra fogo no condomínio e dá o caminho para regularizar a situação. Além de apontar onde estão os erros, essas empresas também executam as alterações. Vale lembrar que essas prestadoras devem sempre contar com um engenheiro para assinar as ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica).
- ALTERAÇÕES NECESSÁRIAS: Os custos com as adequações vão depender de cada caso, se haverá mudanças estruturais ou não, reformas, etc.
- PROJÉTO TÉCNICO: Outro item que pode se tornar caro para o condomínio é a execução de um projeto técnico. Esse documento é geralmente elaborado quando o condomínio é construído, mas se perde ao longo do tempo – principalmente se o local não renovou o seu AVCB por muito tempo. Nele constam informações como os locais onde os equipamentos contra o fogo devem ficar. Uma empresa conceituada, dependendo das alterações a serem feitas, pode cobrar mais de R$ 6 mil apenas para elaboração deste projeto. Geralmente as próprias prestadoras de serviço que fazem a pré-vistoria também elaboram esse tipo de documento.
Responsabilidade do síndico X investimento para se obter o AVCB
Apesar de representar um grande investimento, é de extrema importância que os síndicos tenham a consciência da importância de se ter o AVCB em dia.
É importante frisar que a principal questão aqui não é financeira. Afinal, se o condomínio sofrer um sinistro, como um incêndio, além de colocar em risco todos os moradores, pode ter dificuldades para o recebimento do dinheiro do seguro por não estar com a documentação em dia.
Outro ponto é que o síndico pode responder civil e criminalmente, caso aconteça uma morte ou algo mais trágico.
Para Luciano França Loureiro, da Ahso/Fix, empresa de pré-vistoria, houve um aumento significativo na demanda nos últimos anos – tanto no número de clientes fazendo seu primeiro contato, como daqueles que estão renovando o documento novamente pela empresa.
“Depois do desastre da boate Kiss, muita gente percebeu que um incêndio pode acontecer em qualquer lugar. Isso abriu os olhos dos síndicos”.
E se os condôminos não aprovarem os custos para se obter o AVCB?
Um ponto importante levantado por Nilton Savieto é quando os moradores não autorizam o síndico a fazer o investimento nessas melhorias.
"Nesse caso, o síndico deve pesar se permanece no cargo ou não. Eu não aconselharia, pois em um caso mais grave, a responsabilidade recairia sobre o síndico, infelizmente. Para se resguardar, o gestor pode, ainda, deixar registrado em ata de assembleia o motivo de estar deixando o cargo", analisa ele.
Principais correções que o AVCB pede
Os especialistas ouvidos elencaram as principais falhas no combate contra incêndios nos condomínios. Veja:
-
LUZ DE EMERGÊNCIA: muitas vezes o condomínio não checa se esse sistema está funcionando corretamente. Então, algum problema só é detectado quando a luz de emergência é utilizada.
-
ROUBO DE ITENS: partes do hidrante são subtraídas por moradores ou visitantes. Para evitar que se passem meses sem que se saiba do problema, o zelador deve fazer uma vistoria semanal nos equipamentos, para que a reposição dos itens aconteça o mais rápido possível. A instalação de câmeras em pontos estratégicos também ajuda nesta questão.
-
MANGUEIRA CURTA: às vezes, ao fazer a reposição do equipamento, para economizar, compra-se uma mangueira com metragem inferior à necessária
-
CORRIMÃO: atualmente os corrimãos devem começar e terminar nas paredes, evitando assim que num momento de tumultuo as pessoas se machuquem
-
PORTA CORTA-FOGO: o equipamento deve se fechar inteiramente. O defeito mais comum é a mola defeituosa, fácil de trocar. (Saiba mais sobre portas corta-fogo)
-
OBSTRUÇÃO NAS ROTAS DE FUGA: lixeiras e outros itens como bicicletas e mobiliário não devem ficar na escada de emergência
Como se pode ver, os casos mais comuns de inadequação com a norma não são economicamente inviáveis. Muitas vezes, o problema é ter de realizar todas essas melhorias de uma só vez, em um curto espaço de tempo – aí sim pode impactar negativamente nas finanças do condomínio.
Mas realmente há muitos casos de condomínios que ficaram para trás e que para renovar o AVCB precisarão de inúmeras reformas – algumas até estruturais.
“Um dos nossos clientes estava com o AVCB vencido já há muitos anos. Agora estão gastando bastante para adequar as instalações. Até tubulação de gás estão colocando”, conta Gilberto Vespúcio, sócio da administradora GW.
Qual o prazo de renovação do AVCB?
A periodicidade correta para renovar o AVCB depende de cada estado. Em São Paulo, os AVCBs emitidos esse ano estão com prazo de vencimento de cinco anos para condomínios residenciais e três anos para os comerciais.
Porém, a média nos outros estados, como Minas Gerais e Rio de Janeiro é de três anos. Estados como Bahia e Rio Grande do Sul estão ajustando sua legislação para atender de maneira mais segura os condomínios.
Em Santa Catarina, o condomínio pode solicitar a vistoria anualmente.
Mesmo com períodos diferentes é importante notar que os itens averiguados pelo Corpo de Bombeiros na vistoria devem seguir normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Esses regramentos não são leis, mas servem como um parâmetro a ser considerado pelo síndico no tocante a manutenção do condomínio.
Como é a fiscalização e qual a multa caso o condomínio não tenha o AVCB em dia?
Na grande maioria dos casos, o Corpo de Bombeiros não consegue fiscalizar ativamente os condomínios de todo o país. Quando eles "aparecem" para uma vistoria surpresa é porque receberam uma denúncia.
A multa vai depender de como estão os equipamentos de segurança contra fogo do condomínio. Geralmente o condomínio também recebe um prazo para corrigir as eventuais não conformidades dos seus itens de segurança.
Empresas do setor
Fontes consultadas: Nilton Savieto, síndico profissional, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Gabriel de Souza, da administradora Prop Starter, Rafael Martendal, sócio da Bravie, Gilberto Vespúcio, sócio da administradora GW, Luciano França Loureiro, proprietário da Ahso, José Roberto Graiche, da administradora Graiche, Vivian Braga, engenheira da VIP Vistorias e Inspeções Prediais, Carlos Justo, da Just & Just Instalações de Sistemas de Prevenção Contra Incêndio
